Investície do poľnohospodárskej pôdy

By | 17. septembra 2015
Investície do poľnohospodárskej pôdy
5 (100%) 11 hlasov

investovanie do poľnohospodárskej pôdyKaždý by rád investoval svoje peniaze, aby sa mu za určité obdobie rozmnožili. Niekedy sa peniaze tiež investujú preto, aby sa nestratila ich hodnota. Ale nájsť vhodnú investíciu, to nie je úplne jednoduché. Okrem klasických komodít je zaujímavou možnosťou investícia do nehnuteľného majetku. Veľmi výhodnou investíciou môže byť aj investícia do poľnohospodárskej pôdy.

Poľnohospodárska pôda sa dá označiť ako pomerne bezpečná investícia s relatívne vysokým zhodnotením. Podmienkou pre takýto výsledok je však pomerne detailná znalosť slovenského trhu a veľa času, ktorý sa musí venovať nákupu. Skôr bežné nehnuteľnosti, akými sú nové a staršie byty, sú už v súčasnosti v útlme a ich ceny pri prebytku ponuky klesajú.

Akcie síce po prepade v dobách nedávno minulých výrazne posilňujú, avšak stále ostávajú značne riskantné. Z toho dôvodu sa stále väčší počet drobných i väčších investorov zameriava na nákup ornej pôdy, ktorej hodnota začala stúpať približne pred piatimi rokmi. Od tej doby sa už zvýšila približne o jednu polovicu.


Odôvodnením celkovo nižšej ceny poľnohospodárskej pôdy na Slovensku je nízka úroveň nájomného.

V iných krajinách Európskej únie je priemerná hodnota nájomného medzi dvesto až štyristo eur za hektár na rok, zatiaľ čo u nás sa cena pohybuje od 50 do 100 eur za rok.

Nízke nájmy v našej kotline majú dva dôvody. Jedným sú nižšie dotácie pre slovenských poľnohospodárov z Európskej únie a druhým dôvodom je rozdrobenie pôdy medzi mnoho malých vlastníkov.

Prvý dôvod však výhľadovo zmizne, druhý je pre našu krajinu charakteristický a rozhoduje o tom, aké pozemky budú mať vysokú hodnotu, a ktoré práve naopak budú takmer nepredajné.

investovanieV dobách skorších bola veľká časť slovenskej pôdy rozdrobená do úzkych pruhov, ktorých mala rodina viac v rôznych častiach dediny.

Po nástupe komunistov k moci boli tieto polia zlúčená dohromady, rozorané a pôvodné pozemky sa úradne zlúčili do väčších celkov.


Po novembri 1989 boli síce vlastnícke práva znovu obnovené, avšak hranice pôvodných pozemkov nie sú priamo v teréne viditeľné. Nemožno teda pozemky samostatne využívať a ani prenajímať. Poľnohospodárske družstvá a súkromný poľnohospodári si pole rozdelili rôznymi dohodami, takže vlastník musel akceptovať, že časť jeho polí v obci má proste v nájme družstvo a nedá sa s tým nič robiť.

Pôvodné družstvá a súkromníci spoločne museli zo začiatku veľa bojovať o rozdelenie pôdy, ale v dnešnej dobe je tento druh rozdelenia typickou ukážkou kartelu na mikro-úrovni. Vlastníci nemajú svoje práva a nájmy zostávajú len minimálne.

kartelová dohodaVeľa družstiev dokonca zaväzuje vlastníkov zmluvami na päť i viac rokov dopredu, alebo ich núti k podpísaniu predkupného práva na pozemky, čím pozemky strácajú na svojej hodnote, pretože sa nedajú odpredať.

Navyše veľká časť majiteľov sú starší ľudia, ktorí bývajú na dedine a len pasívne prijímajú pre nich nevýhodné zmluvy, pričom si nechávajú vyplácať len minimálne nájomné. Títo ľudia sa samozrejme nechcú dohadovať so svojimi susedmi, známymi či príbuznými. Na tento kartel však poľnohospodári nemajú žiadny právny ani morálny nárok. Dotácie sa zvýšili o niekoľko stoviek na hektár a budú sa zvyšovať aj naďalej, ale nájmy zostávajú stále rovnaké.

A práve tu sa objavuje zaujímavá investičná možnosť. Ak sa investorovi podarí vykúpiť dostatočné množstvo pozemkov, vyjednať si s nájomcami výhodnejšie nájomné a iné zmluvné podmienky, potom môže dosiahnuť zaujímavý zisk. Porušovanie kartelu sa vypláca, avšak ponuka musí byť pre porušiteľa zaujímavá, aspoň v desiatkach hektárov. Individuálny vlastník niekoľkých rozdrobených hektárov vo väčšine prípadov jednoducho nič nedokáže.

Dá sa tiež špekulovať na takzvané pozemkové úpravy, pri ktorých štát vymieňa pozemky, ale takéto úpravy sa musia dočkať podpory od ďalších vlastníkov a od obce. Väčšinou na ne chýbajú aj financie. Podľa súčasného tempa úprav sa celý tento proces dokončí za viac ako sto rokov.

Samozrejme sa nájdu aj riziká investície do poľnohospodárskej pôdy. Prvým z väčších rizík je cena, ktorá sa v rôznych lokalitách a pre rôzne pozemky rapídne líši. Úradné ceny síce tiež existujú, ale využiť sa dajú len na daňové účely, akými sú daň z prevodu nehnuteľnosti a daň z nehnuteľnosti. Tieto úradné ceny nerešpektujú trhové oceňovanie.

ako investovaťCelý rad ľudí sa už nachytalo a od realitnej kancelárie  nakúpilo veľmi nadhodnotenú pôdu, ktorá potom nešla predať ani za nákupnú cenu. Väčšina takýchto ponúk na realitných serveroch je predražená a nerealistická. Za príliš lacnými ponukami bývajú nekvalitné pozemky alebo skryté vady.

Ďalšie nebezpečenstvo pri nákupe poľnohospodárskej pôdy predstavuje nákup nedostatočného objemu pozemkov. To sa môže stať v súvislosti s vyčerpaním finančných zdrojov investora alebo z toho dôvodu, že vlastníci svoje nehnuteľnosti odmietajú predať. Nákup poľnohospodárskej pôdy sa stretáva aj s odporom poľnohospodárov, ktorí varujú starousadlíkov pred odpredajom pôdy nedomácim záujemcom.

Pri nákupe menšieho množstva pôdy poľnohospodári väčšinou odmietnu zmeniť podmienky zmluvy, pretože tušia, že nový majiteľ rovnako nemá v zálohe nikoho, komu by mohol pole prenajať. Investícia sa potom môže rýchlo stať nepredajnou a investované peniaze sa na radu rokov umŕtvia. Z toho dôvodu je ideálnou investíciou približne päťdesiat hektárov poľnohospodárskej pôdy, kde sa už investor dostane do pomerne slušnej vyjednávacej pozície.

Ešte tu je ďalšie riziko, ktorým je nízka likvidita pozemkov v porovnaní napríklad s bytmi. Vo väčších mestách určite existuje pomerne rozvinutý trh s bytmi, ktoré sa pri rozumnej cene dajú svižne predať, ale majiteľ poľa si na kupca musí jednoducho počkať. Investori väčšinou nakupujú pôdu len v niektorých lokalitách, takže si majiteľ musí svojho záujemcov doslova vyčačkať. Pre investorov, ktorí plánujú znížiť riziká, je podstatné mať dôveryhodných poradcov, ktorí sa vyložene špecializujú na pôdne investície.


Situácia v západnej Európe je úplne odlišná od situácie v Českej republike a na Slovensku. V západnej Európe sa totiž ceny pôdy výrazne odlišujú podľa krajiny. Napríklad v Nemecku zoženiete meter za euro, vo Francúzsku za 0,5 €, zatiaľ čo v Holandsku už je cena na 2 eurách za jeden meter. Medzi vyspelými krajinami zostávajú väčšie rozdiely trvalo. Je to spôsobené dopravnými nákladmi, daňovými a právnymi aspektmi aj reguláciou trhu s pozemkami v niektorých štátoch. Napríklad vo Francúzsku sú farmári uprednostňovaný pred majiteľmi pozemkov.

V každom prípade investovanie do poľnohospodárskej pôdy je zaujímavou alternatívou akou diverzifikovať svoje investičné portfólio.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *